En las últimas semanas se han registrado en España graves protestas por el problema de los costes del alquiler de viviendas. El detonante ha sido el desalojode la señora Maricarmen Abascal, de 87 años de edad, quien residía en un apartamento de Madrid desde hacía unos 70 años. Decenas de jóvenes acamparon en el centro de esta ciudad en solidaridad con ella y para reclamar a las autoridades que enfrentaran este grave problema social. Esta ola de protestas se extendió por toda España y provocó que el gobierno dictara sendos decretosque pretendían regular esta materia y dar precipitada respuesta a esta creciente queja social.

Sin embargo, fueron desestimados en el parlamento al no contar con los votos suficientes para su ratificación. Posteriormente, este hecho, entre otros eventos, recrudecieron la crisis, obligando al presidente Pedro Sánchez a adelantar las elecciones para el 29 del próximo mes. Obviamente, hoy el tema del alquileracapara la atención del debate español.

El contexto que explica esta grave crisis es que, en diez años, la renta media por persona creció un 50% y los salarios alrededor del 30%, mientras que comprar una casa se encareció un 80% y alquilarla, un 87%. Por esto, en la actualidad, 7 de cada 10 jóvenes españoles se ven precisados a seguir viviendo con sus padres.

Varios factores han incidido en acentuar este problema. El primero: la población se ha disparado en los últimos diez años. Desde 2015, se calcula que España tiene más de tres millones de habitantes adicionales, lo que equivale a casi un 7%. Como era de esperarse, las grandes ciudades registran los mayores porcentajes de este progresivo aumento: Madrid (793.000 habitantes más, un 12%) y Barcelona(556.000, un 10%). Como es de suponerse, esto implica un inusitado aumento de la demanda de alquileres de vivienda y de servicios públicos.

Otra de las causas a las que se atribuye esta crisis es la gran cantidad de inversiones en compra de pisos o viviendas por parte de extranjeros. Así, desde 2015, se registran más de 500.000, un 8% del total. En algunas provincias esta proporción es aún mayor, en Alicante, por ejemplo, superan el 30%. De ahí el auge que se registra en este sector por parte de los fondos buitre o de inversionistas internacionales en tan lucrativo negocio.

Por otro lado, hay otra razón: las inversiones que se han producido en el sector de la construcción en los últimos años se han destinado principalmente al servicio de alquiler de pisos por cortas estancias o para fines turísticos. Las cifras son elocuentes: en los últimos seis años se ha duplicado esta rentable demanda. Solo en Málaga hubo más de 26 millones de rentas de este tipo, más del doble que en 2018. Esto guarda mucha relación con el creciente movimiento de protesta que se viene produciendo en España también frente a la población turística que le visita.

Y el colofón que completa este crítico cuadro es que la construcción de viviendacon vocación social o de costos más accesibles para la población asalariada o mayoritaria es muy reducida: apenas un 1,7% de las viviendas principales y un 1,3% del parque total de viviendas.

En este marco, los citados decretos del ejecutivo español pretendían, esencialmente, regular el alquiler. Por ejemplo: restringir los desalojos de inquilinos en situación de vulnerabilidad o sin alternativa habitacional (el caso Maricarmen, exactamente); prorrogar por dos años más la vigencia de ciertos contratos de alquileres especiales y, en algunos casos, disponer la prórroga automática e indefinida de los contratos vigentes de este tipo; regular los alquileres de habitaciones y de temporada; limitar la compra de inmuebles residenciales por parte de los llamados fondos de inversión inmobiliaria o buitres; y otorgar ciertas facilidades fiscales y de fondos públicos en provecho de este sector, entre otras medidas.

En todo caso, es justo reconocer que esta problemática de España se extiende a prácticamente todo el mundo, tal como señala el reciente informe Mundial de Ciudades 2026: La crisis global de la vivienda, elaborado por ONU-Habitat.

Como se habrá comprobado, con estas disposiciones se reivindicaba una política pública de claro propósito social y regulador del mercado inmobiliario y del alquiler de viviendas. En fin, restringir el poder de la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, léase de propietarios e inquilinos de este sector. Similar tendencia se observa en Alemania, Francia, etc.

A la luz de esta realidad española, europea en general y de buena parte de América Latina, conviene preguntarse: ¿qué lecciones nos puede arrojar esta experiencia en nuestro país? Bastantes, pues hace apenas un año que se aprobó una nueva ley de alquileres, la núm. 85-25. Esta regulación legal prácticamente desmontó el obsoleto sistema de protección social e intervención administrativa que existía en el ámbito de alquileres de viviendas y locales comerciales. Como apunta certeramente el profesor Yoaldo Hernández Perera, el propósito que persigue esta norma es: “…conciliar la protección del inquilino con la autonomía privada, la fuerza obligatoria del contrato, la seguridad jurídica, y el derecho del propietario a recuperar y disponer de su inmueble conforme al marco legal y a lo pactado”.

De ahí que sea razonable suponer a pesar de dicha nueva ley, de no adoptarse los necesarios ajustes legislativos y las políticas públicas adecuadas en este sector, dentro de algunos años, estaríamos enfrentando en nuestro país un problema similar o aún mayor del español referido. La reflexión es pertinente, pues aún estamos a tiempo de mitigarlo por lo menos.