Alza de alquileres presiona a inquilinos en el Gran Santo Domingo y redefine el acceso a la vivienda

Distrito Nacional, Rep. Dom — Deseosa de vivir en un espacio más acogedor que fuera más allá de una habitación en un residencial cerrado, Mary Polanco se dio a la tarea de buscar un apartamento más grande en el mismo sector donde ya residía: el kilómetro 14 de la autopista Duarte.

Finalmente logró mudarse hace dos meses, tras un año y medio de búsqueda meticulosa que se ajustara a su presupuesto. Pasó de pagar RD$7,700 a RD$13,000 en su nuevo domicilio, que aun así sigue siendo pequeño para lo que esperaba. “Hubo momentos en que, cansada de buscar, me tomaba un descanso”, aseguró Polanco.

Vivir alquilado en las áreas urbanizadas del Gran Santo Domingo se torna cada vez más cuesta arriba para muchos ciudadanos.

Aunque el Índice de Precios al Consumidor (IPC), indicador que mide la variación de los precios de un conjunto de bienes y servicios, refleja un alza de apenas 2.86 % en el alquiler entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025, gremios del sector, como la Asociación de Agentes y Empresas Inmobiliarias (AEI), observan incrementos que oscilan entre un 10 % y un 25 % en el último año.

Los mayores aumentos se registran en sectores como Piantini, Naco, Evaristo Morales, Serrallés y otras zonas céntricas del Distrito Nacional, aseguró el presidente de la AEI, Alberto Bogaert.

Agregó que en otras demarcaciones, como la zona oriental, “hay que desplazarse prácticamente a las afueras de la ciudad, como Santo Domingo Este”, para encontrar precios más asequibles, los cuales varían dependiendo de la edificación, las características, el tiempo de construido, el metraje o el número de habitaciones, entre otros factores.

Factores que inciden

Tanto la AEI como la Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (Acoprovi) coinciden en que el alza de las rentas ocurre en un contexto marcado por el aumento de los costos de construcción y de los terrenos, tasas de interés que encarecen el financiamiento de proyectos inmobiliarios y una mayor dolarización de las propiedades.

“Los aumentos de los alquileres han absorbido tanto el incremento en los costos de construcción como la presión derivada de una mayor preferencia por vivir cerca de los centros de trabajo y de servicios”, manifestó la presidenta de Acoprovi, Annerys Meléndez.

Los datos del IPC del grupo vivienda reflejan alzas en varios componentes que inciden directamente en el encarecimiento del alquiler. Entre noviembre de 2024 y noviembre de 2025, la reparación de puertas registró el mayor incremento, con un 9.48 %, seguida de los servicios de mantenimiento, con 6.42 %, y de los gastos comunes en copropiedad, con un alza de 6.08 %, según cifras del Banco Central de la República Dominicana (BCRD).

A esto se suma el bajo desempeño del sector construcción, que registró una caída de -2.5 % en su actividad económica hasta octubre de este año, de acuerdo con la entidad monetaria.

“Cuando la demanda de alquiler crece más rápido que la oferta disponible, los precios tienden a ajustarse al alza”, indicó Meléndez.

El economista Haivanjoe Ng Cortiñas aseguró que la construcción de viviendas se redujo en un 12 % este año, lo que evidencia “una pérdida significativa de dinamismo del sector”, en un contexto en el que las tasas de los préstamos hipotecarios rondaron el 13 %, elevando el costo de las cuotas mensuales y restringiendo el acceso al crédito.

Alzas que desplazan

Esta situación obliga a muchas personas a trasladarse desde zonas que les resultan familiares hacia sectores donde los servicios básicos o la seguridad pueden verse comprometidos.

Durante su búsqueda, Polanco identificó dos tipos de ofertas: apartamentos en edificaciones más antiguas, con buena distribución y varias habitaciones, por hasta RD$30,000 —un monto insostenible para su salario de RD$50,000— y apartamentos de una sola habitación por más de RD$12,000, mal construidos, con servicios “nefastos” y sin un mantenimiento adecuado, tanto en el kilómetro 14 como en Pantoja, otro sector que consideró.

“El precio se ha disparado bastante. Cuando empecé a vivir sola, en 2019, pagaba entre RD$5,000 y RD$6,000 de alquiler. Ahora, para conseguir un apartamento de una habitación, quieren cobrarte RD$10,000, aunque estén mal construidos, con mala distribución y sin un mantenimiento claro”, deploró.

Francelys Veras decidió mudarse con su pareja por primera vez y tardó cinco meses buscando un lugar. “Quería vivir en Los Ríos, el sector que me vio crecer, pero las casas son caras para lo que ofrecen”, explicó la joven, quien se mudó a Cristo Rey en febrero, a una vivienda de dos habitaciones por la que paga RD$12,000.

En Los Jardines del Norte, un apartamento de una habitación oscila entre RD$18,000 y RD$22,000, aseguró Mateo Herrera, quien reside actualmente en una habitación tipo monoambiente, diseñada para estudiantes, por la que paga RD$10,000.

Con ese mismo presupuesto es posible acceder a viviendas más amplias, pero en sectores más alejados. En zonas como Villa Mella o próximas a la avenida Jacobo Majluta, los alquileres de apartamentos de tres habitaciones oscilan entre RD$12,000 y RD$20,000.

En Los Alcarrizos, los apartamentos de dos habitaciones rondan entre RD$8,000 y RD$13,500, mientras que en Santo Domingo Este, dependiendo del sector, los de dos y tres habitaciones se ubican entre RD$15,000 y RD$16,000, según anuncios publicados en portales digitales.

De acuerdo con la AEI, existe una alta oferta de apartamentos amueblados de una habitación, pero la mayor demanda se concentra en unidades de dos y tres habitaciones, con o sin muebles.

La dolarización del sector inmobiliario

En el Distrito Nacional, conseguir rentas establecidas en pesos dominicanos comienza a ser cada vez más difícil frente a la proliferación de ofertas en dólares, según recoge un medio de circulación nacional.

Cristian Trinidad Vicente, agente inmobiliario con cuatro años de experiencia, explicó que cada vez son más los clientes interesados en alquilar apartamentos de una habitación, generalmente amueblados, en dólares, con precios que oscilan entre 400 y 750 dólares en zonas como Gazcue, Ciudad Nueva o la Ciudad Colonial.

“Si comparo los precios en Gazcue y Naco, ya prácticamente están iguales en los apartamentos nuevos. Incluso en Gazcue hay unidades más caras que en Naco, aunque en este último aún existen penthouses o pisos altos que pueden costar hasta 4,000 dólares, aunque duran más tiempo en rentarse”, analizó.

Para Meléndez, la tendencia a dolarizar las rentas responde a la búsqueda de protección frente a la inflación y la volatilidad cambiaria.

Ng Cortiñas destacó que las viviendas están incorporando supuestos de depreciación del peso de hasta un 5 %, situando un tipo de referencia cercano a RD$65 por dólar, lo que incrementa el valor de los inmuebles en pesos sin un ajuste equivalente en los ingresos de los compradores.

“La vivienda comienza a comportarse más como un activo indexado al riesgo cambiario que como un bien de uso anclado a la economía doméstica”, enfatizó.

En el Polígono Central, un apartamento de una habitación cuesta entre 750 y 1,100 dólares; los de dos habitaciones, entre 1,000 y 1,600 dólares; y los de tres habitaciones pueden alcanzar rangos de 1,000 a 2,000 dólares en promedio, conforme a datos de la AEI. Quienes alquilan en dólares suelen ser inquilinos de alto perfil, como empresarios, comerciantes o diplomáticos.

Si bien en la República Dominicana no existe una normativa específica que prohíba o regule de manera directa los alquileres en dólares, los contratos deben regirse por el principio de autonomía de la voluntad de las partes y cumplir con el Código Civil y las normativas vigentes en materia de alquileres.

Para el economista, los acuerdos privados con referencias cambiarias implícitas generan una brecha entre la Ley 85-25 de Alquileres de Bienes Inmuebles y Desahucios —que establece que la oferta y los contratos deben expresarse en pesos dominicanos— y lo que ocurre en la práctica. “Esta brecha evidencia una dolarización de facto del mercado de alquileres, que traslada el riesgo cambiario al inquilino”, subrayó.

Desde su experiencia, Trinidad coincidió en que muchos propietarios deberían tener un trato más equitativo con los inquilinos, a quienes además de pagar en dólares se les imponen aumentos anuales de renta y otros costos asociados, como las comisiones inmobiliarias, que deberían ser asumidas por los propietarios.

“Tuve el caso de un apartamento de 800 dólares donde el cliente no quería asumir la comisión inmobiliaria ni pagar un mes por adelantado. Sin embargo, se trata de un inquilino que durante un año va a pagar cerca de 10,000 dólares. Eso no cuadra”, observó.

Mientras tanto, los inquilinos continúan cargando con el mayor peso del lugar que aspiran a llamar hogar.

Mary Polanco reconoce que se ha mudado hasta cuatro veces en los seis años que lleva viviendo sola, intentando mantenerse cerca de sus lugares de trabajo, y espera poder alcanzar mayor estabilidad en la urbanización donde reside actualmente.

“La casa es cómoda y el sector es tranquilo. Desde que llego y cierro mi puerta, nadie puede subir si yo no le abro. Eso me da un mínimo de seguridad que un barrio más populoso no me ofrecería”, concluyó.